【摘要】目前我国房产税改革正处于试点阶段，人们对改革的推进及其合理性仍然有着许多争议。文章从分析我国房产税暂行条例主要存在的不合理之处入手，借鉴韩国和美国房产税改革以及国内改革试点的经验，考虑当下针对房产税改革的相关主要争论，就我国房产税的后续改革和推进提出一些意见和建议。

【关键词】暂行条例 国内外改革经验 改革争论 建议

自2007年以来，我国房价一路高涨，居高不下，期间政府出台各项房价调控措施，但效果微乎其微。2013年2月20日国务院常务会议出台“新国五条”对房价做出限购的规定，一定程度上给过热的房地产市场降了下温，但依靠行政手段调控房价并非长久之计。从党的十六届三中全会作出“分步实施税收制度改革”的战略部署；到十一届全国人大四次会议在十二五规划纲要（草案）提出，要研究推进房地产税改革；再到沪渝两市首启房产税改革试点，房产税改革已被推上风口浪尖。

一、对房产税暂行条例合理性的浅析

国务院于1986年9月15日正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，这一暂行条例施行至今。然而，随着时代的变迁，经济的发展，原有的房产税暂行条例已经不能完全适用于我国目前的情况。通过分析，笔者认为，现行房产税暂行条例主要存在以下不合理之处：

首先，征收范围不合理。该暂行条例将城镇居民所有的非营业用房和房地产开发商出售前的非营业用商品房的征收排除在外。在制定该条例之时，考虑到我国居民当初生活水平并不高，居民对住房的需求主要停留在生活必需品的消费层次，一定程度上是减轻了居民的税收负担。但是，随着我国改革开放的推进和社会主义市场经济的高速发展，我国居民生活水平已经有了很大提高，许多居民已经有了2套、甚至3套以上的住房，住房已不仅仅是生活必需品还成为了许多居民资本保本增值、甚至投机的工具。房地产开发商为了抬高房价，故意将商品房空置，等到房价达到既定水平时再高价卖出，造成了资源浪费。此时再将两者排除在房产税之外，不符合经济发展的现状。

其次，计税依据不合理。根据暂行条例的规定，房产从价计征的，其计税依据为房屋计税余值，等于房产原值一次减去10%～30%；从租计征的，以收取的租金为计税依据。先说从价计征，计税依据为房产原值扣除一定比例后的余值，该计税依据从静态角度考虑，既未考虑到房屋的折旧，也未考虑到房产市场价值的变化。而且世界上其他主要发达经济体对房产税的计税依据基本是房产的市场价格，该计税依据既不符合我国经济发展的现状，也不符合当今国际一体化趋同的态势。再谈从租计征，租金一般会随着市价的变化而有所调整，基本是与房价成正比增长的态势，而从价计征的依据仍然是静态的余值，两者变化完全不协调。

再次，税率不合理。我国幅员辽阔，各地经济发展水平和市政建设情况不一，甚至差异悬殊。而目前我国所实施的暂行条例中，显然没有将各地发展差异考虑在内，因为无论是从价计征（年税率是1.2%）还是从租计征（年税率是12%），税率都是全国统一的；再者，随着经济的发展，1986年当时制定的税率是否适应我们现在的发展现状，仍然值得商榷。

二、国内外房产税改革经验

当前，世界上一些主要的发达市场经济体，其市场经济经历了较长时期的变化和发展，已经趋于稳定和成熟，其房地产税也大都经历了不断的改革和完善，趋于稳定，其在房地产税改革方面的一些经验十分值得我们借鉴。我国自2011年起在重庆和上海也相继进行了房产税的改革试点，体现出各自不同的改革思路。下面选取世界上最发达的市场经济体美国和在房产税改革上与我国情形最相似的韩国，并结合我国房产税改革的试点城市进行介绍。

美国。美国的相关法律中规定，房产税的征收对象不仅包括房屋，还包括土地和地上附着物。征收范围不仅有城镇，还包括农村，对于非营业用房照常征收房产税[1]。视各地方情况的不同，对居民自己居住的房屋给予一定的减免税，对特定对象给予税收优惠[2]。房产税按市价评估计征，地方政府负责对房产价值进行评估。税率由地方政府根据当地实际情况确定，实行单一的比例税率，但税率并不固定，各地方政府会根据当地当年度财政状况对税率适时进行调整。

韩国。为抑制房地产市场的经济泡沫，韩国政府于2005年推出了综合不动产税，但效果并不理想。为了使房地产市场得到真正有效的调控，韩国政府紧接着推出了《不动产综合对策》，针对房屋的流转在流转环节征收房产转让所得税，其所实施的政策简单来说就是一个家庭拥有的住宅越多，房屋转让价格越高，那么所得税税率也就越高。政策一经施行，韩国过热的房地产市场明显出现降温，并且逐渐稳定。

我国重庆和上海的改革试点。重庆房产税改革试点主要针对新购高档住房和拥有独栋商品住宅的个人征收，其中需要注意的是，无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房也纳入征收范围，房产税计税依据考虑了房产的交易价或市价。上海房产税改革试点对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房征收，对存量房一律不征收，计税依据为市场评估价，实行差别化的比例税率。此外，上海在房产税改革中提出将征收的收入用于保障性住房建设等方面的支出；重庆则提出将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。相对于我国现行的房产税暂行条例，两者对房产税的使用用途更加明确。

综合以上改革的措施，不难发现，对符合规定的居民自有住房同样征收房产税，计税依据基本上都将市价考虑在内，税率不是固定的；我国的房产税改革试点明确表示了房产税的使用方向，那么今后关于房产税的流向将逐渐得到重视；韩国为了稳定房价，针对不同情形征收了房产转让所得税，不仅仅局限于房产的保有环节。

三、主要改革争论

当今针对房产税改革的争论很多，本文只就与房产税税法要素相关的主要争论进行讨论，其他方面争论不涉及。

（一）征收范围方面

针对征收范围方面存在的主要争论有：1.农村房屋要不要纳入房产税改革范围？大部分学者认为农村房屋暂时不应纳入房产税范围，如住建部村镇建设司司长赵晖表示，农村房屋不会被纳入房产税征收范围，也不应该对其征收房产税[3]。但也有学者认为农村房屋也应该纳入房产税的征收范围。2.城镇个人所有的非营业用房要不要征收房产税？如果个人所有的非营业用房要征收，是征存量房还是新建房？上海市改革方案并未将纳税人拥有的存量房纳入征税范围，而傅樵认为应该对城镇所有房产征税，做到一房不漏[4]。李静敏则表示应该对居民住宅和经营性房地产实施严格区别对待的税收政策，只对经营性房产征收[5]。3.如果城镇个人所有的非营业用房要征收，是按面积征收还是按套数征收？如果按套数征收，到底从第几套房开始征收才合理？对此，贾康认为：绝对不应该覆盖我国居民现有的第一套住房[6]。但是我国重庆地区的改革试点将个人拥有的独栋商品住宅纳入了征收范围，即包含了第一套住房。

（二）计税依据方面

当今对房产税改革计税依据的争论比较少，大部分学者都比较认同按市值为计税依据，此处不再赘述。

（三）税率方面

征收房产税时采用的税率，依然按全国统一的税率执行还是各地依据经济发展状况不同而有所差别？如果各地差别税率，如何确定税率以使其更合理？

四、意见与建议

针对我国房产税暂行条例主要存在的不合理之处，借鉴韩国和美国房产税改革以及国内改革试点的经验，考虑当下针对房产税改革的相关主要争论，就我国房产税的后续改革和推进提出如下意见和建议。

（一）扩大征收范围

1.达到一定条件的非营业用房应纳入房产税范围。对于居民首套住房，综合市价和住房面积考虑，即对于一定面积（该一定面积应考虑在全国平均水平下，每一家户居民适宜的住宅面积，此处设为X）以下的，可以不征收，对于超出X的部分，应就超出的面积部分结合市价综合考虑计算征收；对于第二套住房，保有环节的征收政策与第一套一致，但对于第二套住房的转让环节，可以依据转让价格的不同实行超额累进税率，转让价格越高，税率越高；对于第三套及三套以上的住房，在保有环节，对所有的面积综合市价计算房产税，在转让环节，依据转让价格的不同实行更高的超额累进税率。这样，一方面高档房纳入了房产税的计征范围，有利于调节贫富差距，促进社会公平。另一方面在考虑了居民基本生活需求和改善居住条件的正当需求下，空置的普通住房也纳入了房产税的征收范围，有利于打压房产市场的投机行为，在保障居民正常需求的情形下减轻居民税收负担。此外，该措施有利于扩大房产税的税源，增加地方政府财政收入。

2.房地产商出售前的非营业用商品房，在一定期限之后应该征收房产税。当前，许多房地产商拼命抢占地皮，盲目建房、炒房，不仅加大了地方政府对“土地财政”的依赖，而且造成许多新建住房空置，老百姓想买房却因房价太高没有能力购买，较低的空置成本使得房地产商宁可空置也不愿意降价出售。对房地产商出售前的非营业用商品房征收房产税，可迫使房地产商考虑持有空置商品房的成本，以合理的价格加快空置商品房的销售。

3.在一定时期内，不应对农村房屋征收房产税。由于我国农村经济发展刚刚起步，整体发展水平相对于西方发达国家而言远远落后，各项惠农措施正处于落实与巩固状态，现阶段对农村房屋征收房产税一方面与国家惠农政策背道而驰，另一方面也会大大加重农民的经济负担，不利于农民创收增收。因此，现阶段不应将农村房屋纳入房产税征收范围，可以考虑在我国农村经济发展到一定程度，城乡差异较小的时候再把农村房屋纳入房产税征收范围。

（二）按市值计税

以房产的市场评估价格作为计税依据。为了使房地产的市场评估更加科学合理，解决我国当前还没有完善的房产评估体制的问题，国家应做到：

1.加快制定统一的房产市价评估标准或准则，使房产市价评估有标准可依。

2.培育一批有资质的房产评估中介机构，使房产评估更具独立性和公信力。

3.加快建设一支有职业道德、有技术水准的房产评估人才队伍，满足市场对房产评估的需要。

（三）中央和地方共同确定税率

由于我国幅员辽阔，各地区经济发展差异悬殊，由国家制定统一税率的“一刀切”的方法，显然不符合各地发展实际，某种程度上是给某些经济相对落后地区的纳税人增加了税收负担。所以可以考虑借鉴我国目前确定城镇土地使用税税率的办法，即由中央确定税率的浮动上下限，由地方结合各地实际情况确定当地的实际房产税税率，再报由中央审批备案。

（四）加强征收管理

为使房产税改革落到实处，培育房产税成为地方主体税种之一，国家应加强房产税的征收管理：

1.加快建立全国统一的房屋产权登记制度，排查居民的房屋产权，及时进行确认、登记和核准，确定房产的实际征税范围。

2.加快建立全国联网的房屋产权交易动态监管制度，对房屋产权及交易实行动态监管，及时更新房屋产权变化情况，及时确定及变更房产税的纳税人。

3.制定并不断完善房产评估争议处理调解制度，建立房产税税收审查机构，处理房产评估过程中的争议。

4.加强对税务部门工作人员的技术培训，使其及时适应房产税改革的变化，确保税收计征准确科学。

（五）明确房产税的用途

目前，我国的房产税暂行条例并没有对房产税的用途做出具体规定。而国外的《房产税法》对房产税的用途基本都有明确的规定，沪渝两市的房产税改革试点也已经开始对房产税的用途做出规定。因此，有必要在将来制定的房产税法中明确房产税的用途，房产税可用于以下几个方面：

1.用于市政基础设施建设，改善城镇居民的公共文体娱乐场所。

2.用于建设廉租房和公租房，为城镇低收入困难群体和进城务工农民工提供更多的经济适用房。

3.用于支持地方教育事业的发展，加强地方教育基础设施建设等。

参考文献

[1]李科蕾，路焕新.房地产法理论与实务[M].天津：天津大学出版社，2011.

[2]张超.美国财产税税收优惠管理的特点及借鉴[J].涉外税务，2008（08）：39-40.

[3]梁倩.住建部官员表示：农村房屋不应纳入房产税征收范围[N].经济参考报，2014-01-10.

[4]傅樵.房产税的国际经验借鉴与税基取向[J].改革，2010（12）：57-61.

[5]李静敏.对我国房产税改革的思考[J].社会科学家，2010（9）：99-102.

[6]贾康.美国模式与中国选择[J].人民论坛，2011（1）：48-50.

作者简介：唐璇（1994-），女，本科，会计学专业，安徽财经大学会计学院，安徽省蚌埠市。