房产回购法律论文

　 案例回放：20xx年1月30日，陈东前妻崔静与仑山湖公司签订商品房买卖合同1份，合同总金额为959019元，约定首付款199019元，余款760000元办理银行按揭。20xx年6月18日经甲方中国农业银行句容市步步高分理处（贷款人）、乙方崔静（借款人）、丙方仑山湖公司（保证担保人）协商一致，签订个人住房按揭合同1份，借款金额76万元，期限为5年，其中第十一条约定“丙方承诺，自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。（一）在发生下列情况之一时，承担按原价回购该房屋房产及其权益，偿付乙方所欠甲方全部债务，并放弃抗辩权：1、乙方提供虚假资料，骗取贷款，且已经或可能造成贷款损失的。2、借款期内乙方发生失踪、被宣告失踪、被确认无民事行为能力或限制民事行为能力等某一种情形后，乙方无继承人或法定监护人的。3、乙方的继承人或法定监护人在发生上一项情况后拒绝或无能力按期偿还借款本息，或绁承人放弃继承权的。（二）乙方未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，甲方直接从丙方在甲方开立的保证金帐户中扣收，由丙方负责向乙方催收。乙方连续三个月任何一期逾期超过三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，甲方向丙方发出履行回购责任通知书，丙方在接到通知书后七天内回购房产，偿还乙方所欠甲方全部到期或未到期债务。”嗣后，江苏省 __对该合同进行了公证。

　 合同签订后，农行步步高分理处依约将崔静所借款760000元汇给了仑山湖公司。20xx年5月仑山湖公司将座落于句容市边城镇仑山湖长滩E幢E17号房屋交付崔静。自20xx年8月20日起止至20xx年12月20日止崔静分17次共向农行还款242809.20元，但自20xx年1月份起至20xx年5月16日止，崔静已连续三期未依约偿还农行贷款计548149.99元。同年5月16日和6月5日，农行句容市支行两次向仑山湖公司发出“关于履行回购责任通知书”，要求对崔静购买的房屋进行回购。同年6月9日，仑山湖公司将崔静所欠贷款本息合计549601.27元偿还农行。

　 20xx年4月13日，仑山湖公司与许慧签订商品房买卖合同1份，将已更名为金橘园17号的诉争房屡卖给许慧，总价款为298万元。

　 20xx年8月18日，仑山湖公司分别以特快专递向陈东及崔静分别寄送了律师函及附件20xx年5月23日之告知函、20xx年6月5日之回购通知书和20xx年6月9日还款凭证。律师函主要内容是：“20xx年1月始，崔静归还贷款出现不良记录，20xx年5月16日，农行要求仑山湖公司履行回购义务，为此，该公司于20xx年5月23日向崔静发出书面告知函，告知该公司将履行回购义务；双方20xx年1月3日签订的‘商品房买卖合同’解除。20xx年6月5日，农行再次向公司发出《回购责任通知书》，20xx年6月9日，该公司将崔静所欠贷款549601.27元归还给农行，回购了E17号房，解除了按揭。自合同解除后，崔静一直未来办理退款手续”；“为了结该公司与崔静所签订合同的遗留事宜，特致函如下：一、速来领取崔静已经支付的房款（首付款199019元，己支付的按揭贷款216398.73元）。二、承担江苏仑山湖发展有限公司回购房款549601.27元及自20xx年6月10日至20xx年8月10日E17号尚未出售期间造成的银行利息损失72201元”。陈东在收到上述函件后未向仑山湖公司提出异议。20xx年12月5日，诉争房屋登记在许慧名下。20xx年8月17日陈东与崔静离婚，约定诉争房屋之权利义务由陈东享有与承担。20xx年8月5日，陈东向法院起诉要求仑山湖公司赔偿违约损失160万元。

　 一、二审法院认为，20xx年1月30日，陈东前妻崔静与仑山湖公司签订的商品房买卖合同以及20xx年6月18日中国农业银行句容市步步高分理处、崔静、仑山湖公司签订的个人住房按揭合同，系各方当事人宾实意思表示，合法有效。各方当事人均应按合同全面履行各自的义务。20xx年5月，仑山湖公司己将诉争房屋交付给崔静，履行了自己的义务。20xx年9月仑山湖公司通知崔静办理房屋产权证，但崔静一直未办理房屋产权证，导致无法按合同约定办理抵押登记手续，崔静已构成违约。20xx年1月起至20xx年5月止，崔静又因连续三期未依约偿还农行贷款，该行为满足了按揭合同中约定的仑山湖公司“回购”房屋的条件。所谓“回购”是指开发商将自己出售给购房人的商品房予以购回的行为。回购责任实际上是承担保证责任的一种形式，是银行规避风险的一种方式，是附条件的解除原购房合同。本案因崔静的违约行为直接导致解除合同的条件成就，之后经贷款银行通知，仑山湖公司履行回购义务

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