作者简介

杨模,女,汉族,西安户县人,陕西省政法干部管理学院法律系毕业,后就读中国广播电视大学会计专业,自学城市规划和土地规划设计。2003年参加工作后一直坚持在户县国土资源局土地工作的第一线,主要从事农村宅基地使用证的测量、登记和办理。多年来本着严于律己,宽以待人的做人原则,工作勤奋,刻苦专研,身体力行,注重理论与实践相结合, 2008年获得户县国土资源局全年优秀工作者称号。

作者长期致力于房产测量与信息传播方面的研究,善于思考和总结,不断扩充知识信息面,不断完善提高自我,注重自身科研能力的培养,本期专栏刊出作者最新研究成果,敬请专家学者予以批评指正。

摘要:住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展,房屋测量再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。在此,笔者针对当前房产要素测量中应主要测量的内容及要求与方法等问题进行研究,希望能对房产测量的改善有所帮助。

关键词:房产要素测量;测量内容;房产测量技术

中图分类号:TU19文献标识码:A文章编号:1672-8122(2010)09-0187-02

房产测量是指运用测绘技术和手段来采集和表述房屋有关信息的活动。采集是指运用测绘科学技术,按照房地产业管理的要求和需要,对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性,用数字、文字、符号、影像进行描述,供产权人和有关人员使用。房产测量的基本内容包括房产平面控制测量、房产调查,房产要素测量,房产图绘制,房产面积测算、变更测量,成果资料的检查与验收等。房产测量的成果包括:房产簿册、房产数据和房产图集。本文笔者主要探讨的是房产要素的测量技术。

一、房产要素测量的内容

(一)界址测量[1]。1.界址点的编号,以高斯投影的一个整公里格网为编号区,每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。点的编号在一个编号区内从1～99999连续顺编。点的完整区编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成,编号形式如下:

编号区代码(9位)类别代码(1位)点的编号(5位)

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编号区代码由9位数组成,第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号,第3位数为横坐标的百公里数,第4、第5位数为纵坐标的千公里数和百公里数,第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。类别代码由1位数表示,其中:3表示界址点。点的编号由5位数表示,1～99999连续顺编。2.界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算,以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定,也可在全野外数据采集时和其它房产要素同时测定。3.丘界线测量,需要测定丘界线边长时,用预检过的钢尺丈量其边长,丘界线丈量精度应符合规定,也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧型丘界线,可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。4.界标地物测量,应根据设立的界标类别、权属界标位(内、中、外)选用各种测量方法测定,其测量精度应符合规定,测量结果应标示在分丘图上。

界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。

(二)境界测量。行政境界测量,包括国界线以及国内各级行政区划界。测绘国界时,应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定,国界线上的界桩点应按坐标值展绘,注出编号,并尽量注出高程。国内各级行政区划界应根据勘界协议、有关文件准确测绘,各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。

(三)房屋及其附属设施测量[2]。1.房屋应逐幢测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量,独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按要求的精度测定其平面位置外,应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准;测量房屋以外墙水平投影为准。2.房屋附属设施测量,柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准;阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以顶盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。3.房角点测量,指对建筑物角点测量,其点的编号方法除点的类别代码外,其余均与界址点相同,房角点的类别代码为4。房角点测量不要求在墙角上都设置标志,可以房屋外墙勒角以上(100±20)cm处墙角为测点。房角点测量一般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物,可直接测定3个房角点坐标,另一个房角点的坐标可通过计算求出。4.其它建筑物,构筑物测量是指不属于房屋,不计算建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。

独立地物的测量,应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准;塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准;水井以中心为准;构筑物按需要测量。共有部位测量前,须对共有部位认定,认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位,经实地调查后予以确认。

(四)陆地交通、水域测量。1.陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨道外缘为准;道路以路緣为准;桥梁以桥头和桥身外围为准测量。2.水域测量是指河流、湖泊、水库、渠道、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准;渠道、水塘以坡顶为准测量。

(五)其他相关地物测量。其他相关地物是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。消火栓、碑不测其外围轮廓,以符号中心定位。天桥、阶梯路均依比例绘出,取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘,内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置,只表示出入口位置。

二、房产要素测量的要求

1.每个测站应输入测站点点号和测站点坐标,仪器号,指标差,视准轴误差,观测日期,仪器高等参数。

2.仪器对中偏差不超过±3mm;仪器高、觇点高取至厘米;加、乘常数改正不超过1cm时可不进行改正。

3.以较远点定向,以另一已知点作检核,检核较差不得超过±0.1m,数据采集结束后,应对起始方向进行检查。

4.检测时,水平角和垂直角读至1′,测距读到1mm,最大距离一般不超过200m,施测困难地区可适当放宽,但距离超过100m时水平角读至0.1′。

5.观测棱镜时,棱镜气泡应居中,如棱镜中心不能直接安置于目标点的中心时,应作棱镜偏心改正。

6.野外作业过程中应绘制测量草图,草图上的点号和输入记录的点号应一一对应。

三、房产要素测量的方法

(一)极坐标法测量。1.采用极坐标法时,由平面控制点或自由设站的测量站点,通过测量方向和距离来测定目标点的位置[3]。2.界址点的坐标一般应有两个不同测站点测定的结果,取两成果的中数作为该点的最后结果。3.对间距很短的相邻界址点应由同一条线路的控制点进行测量。4.可增设辅助房产控制点,补充现有控制点的不足;辅助房产控制点参照三级房产平面控制点的有关规定执行,但可以不埋设永久性的固定标志。5.极坐标法测量可用全站型电子测速仪,也可用经纬仪配以光电测距仪或其他符合精度要求的测量设备。

(二)正交法测量。1.正交法又称直角坐标法,它是借助测线和短边支距测定目标点的方法。2.正交法使用钢尺丈量距离配以直角棱镜作业,支距长度不得超过50m。3.正交法测量使用的钢尺须经鉴定合格。

(三)线交会法测量。线交会法又称距离交会法,它是借助控制点、界址点和房角点的解析坐标值,按三边测量定出测站点坐标,以测定目标点的方法。

四、房产测量传播的意义

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的传播意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,将成为处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益。房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据,同时,房产测量也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。

参考文献:

[1]靳祥升.测量学[M].郑州:黄河水利出版社,2002.

[2]同济大学测量系,清华大学测量调研组.测量学[M].北京:测绘出版社,2002.

[3]顾孝烈,鲍峰,程效军.测量学[M].上海:同济大学出版社,2006.