[摘 要] 住宅是人类生活的永恒需要，住宅需求预测是政府进行住宅市场调控、开发商合理控制开发规模及投资者进行决策分析的必要保证。本文从社会经济发展、住宅开发、住宅价格、住宅市场供销等四个方面对镇江市住宅市场现状进行了分析。运用灰色系统模型对镇江市短期住宅需求进行了预测。

[关键词] 镇江市 住宅市场 现状 需求预测

一、镇江市住宅市场现状分析

本文所指镇江市住宅市场是指镇江市市区的住宅市场，包括京口、润州、丹徒及镇江新区四个辖区。

1.社会经济发展状况

任何产业的发展都不能脱离宏观经济的发展现状。宏观经济的发展状况对住宅产业的发展有着重要的互动影响。宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的积极影响。2007年，镇江市全市发展增长较快，主要经济指标达到近几年的最高水平。全年实现地区生产总值1213亿元，比上年增长15.5％。

2.住宅开发情况

2007年，镇江市房地产开发投资完成额为60.99亿元，较上年增长了30.01%，增速与上年相比增加了29.75个百分点，可见开发商对市场抱有很高的热情和信心。住宅施工面积、新开工面积、竣工面积则分别同比增长6.24%、6.9%和5%。另外，2007年镇江市住宅空置面积高达43.48万平方米，其中空置一年以上（含一年）的住宅为39.69万平方米。面对一路高升的房价和中低收入家庭的望房兴叹，这是一个值得决策部门思考的问题。

3.住宅市场价格及销售情况

2007年1季度，镇江市住宅价格指数为2253， 4季度住宅价格指数则上升到2470。相较2006年住宅价格的平稳起伏，2007年住宅价格直线上升。根据统计部门数据，2007年镇江市一般性商品住宅（不含政策性住房）成交均价为3187元/平方米，较上年增长7.96％。

在上文所述房地产开发投资高涨的背景下，房地产市场的销售情况同样呈现出活跃的态势：2007年镇江市商品房总计销售备案面积189.16万平方米，较上年增长42.7％，其中一般性商品住宅销售面积161.38万平方米，较上年增长59.03％。

4.住宅市场供销分析

2007年，镇江市一般性商品住宅预售核准152.1万平方米，同比增长23.15％；住宅销售备案总计172.18万平方米，占商品房销售总量的91.02％，其中一般性商品住宅销售备案面积161.38万平方米，同比增长59.03％。

可见，2007年镇江市住宅需求占商品房需求总量的绝对支配地位。另外，相对于商品住宅供给的增长，商品住宅的需求增长更为迅速。

由上文数据可以计算出，2007年镇江市住宅供销比（按面积计算）为0.95，供销基本平衡。其中对于一般性商品住房，2007年其供销比为0.94，相比2006年1.22的供销比，2007年一般性商品住房的市场供销状况较为平衡。

二、住宅需求预测分析

2004年～2007年镇江市住宅销售面积分别为：78.9、110.47、116.75、157.78万平方米。这里以销售面积指代需求量，根据这4年数据，运用灰色系统模型对住宅市场的短期需求进行预测如下：

1.原始序列

x(0) ＝（x(0)(1)，x(0)(2)，x(0)(3)，x(0)(4)）

＝(78.9，110.47，116.75，157.78）

2.累加生成序列

x(1)(k)＝x(1)(k-1)＋x(0)(k)

x(1)＝(x(1)(1)，x(1)(2)，x(1)(3)，x(1)(4)

＝（78.9，189.37，306.12，463.9）

3.均值序列

z(1)(k)=0.5x(1)(k)+0.5x(1)(k-1)

z(1)＝(z(1)(2)，z(1)(3)，z(1)(4)）

＝(134.135，247.745，385.01）

4.二级参数包

5.发展系数a与灰作用量b

6.GM（1，1）模型

代入相关数值则x(1)(k+1)*= 490.4e0.192363426k-411.5

7.预测

根据上述模型计算得：

x(1)(5)*=647.07 x(1)(6)*=871.6

则x(0)(5)*=185.24 x(0)(6＊= 224.53

因而，2008年、2009年镇江市住宅销售量预测数额分别为185.24万平方米和224.53万平方米。政府、开发商及投资者均可以以此为参考，进行各自的决策分析。

参考文献：

[1]熊晓炼:长沙市城镇住宅需求预测模型与分析[J].消费经济.2006, (22)4: P42～44

[2]刘 戈 刘尔烈:2001年～2010年天津市城镇住宅需求量预测[J].天津大学学报.2002（6）:122～125

[3]镇江市统计局:镇江市2007年国民经济和社会发展统计公报