摘要：当前各地积极推行义务教育学校“学区”制，旨在破解择校难题，追求公平教育。已有研究与实践经验表明学区制背景下教育资源“资本化”现象确实存在，并带来教育资源的内生性，强化了“学区房”空间分布的不均衡。基于此，阐述“学区房”内涵以及基础教育资本化实证经验，结合天津市中心城区“学区房”空间分布特征，探讨“学区房”不均衡分布的溢出效应，进而提出改善“学区房”不均衡布局的对策。

关键词：学区房，学校质量，教育资本化，不均衡布局

中图分类号：F293.35文献标识码：A

文章编号：1001-9138-(2014)05-0018-24收稿日期：2014-04-06

1 引言

在一个有效市场中，住房是由一系列特征属性构成的商品，这些特征（环境、结构、邻里、区位等）会被资本化到住房价值中。也就是说，其他条件不变的情况下，优越的公共服务（如高质量的学校）将会使住房更值钱，价格差异反映了通过住房市场交易表达的公共服务的价值估计。在公共资源空间供求不匹配的情况下，住房价格的差异以及更大的波动性会影响住房市场发展质量和城市竞争力，并且居民必须付出更大的成本消费公共服务，导致不同人群享用公共服务机会的差距被拉大，不平等程度加深。在理论方面，住房市场承担着城市公共资源空间配置的重要功能，非市场品通过住房市场可以实现资源的优化配置。

住户需求具有异质性，基于对公共服务质量和福利设施的偏好做出住在哪里的决定，住房价格随着由辖区提供的公共服务束的质量而变化，优质的公共服务创造出需求和支付意愿，并被资本化到住房价格中。学校质量被认为是住房价格最重要的影响因素之一，国内外经验研究表明学校质量和其周边住房（学区房）价格呈现较强的正相关性，学校质量的空间差异性一定程度地决定着“学区房”空间分布的不均衡布局。

在全面深化教育改革背景下，各地积极推行义务教育学校学区制和九年一贯制，加强了“就近入学”的政策约束。这无疑会强化“学区房”的资本化效应，教育资源在房价中的资本化给出价格信号，居民偏好异质性和同群效应将引发居住群分并带来教育资源的内生性，这强化了资本化效应并影响公共品配置的效率与公平，同时强化了“学区房”空间分布的不均衡，从而引发一系列社会问题。因此，本文结合天津市“学区房”发展现状及可能产生的外部效应进行分析，并着力探讨实现“学区房”空间均衡布局的有效对策。

2 有关学校质量在其“学区房”价格中资本化的文献梳理

2.1 “学区房”内涵

“学区房”将学校与住宅紧密整合在一起，具有丰富概念内涵。当前，人们对于“学区房”的认识主要从入学角度出发，即“与名牌小学对口入学的住房”。“学区房”的产生与我国小学“就近入学”招生制度密切相关。《义务教育法》第9条规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”。所谓“就近入学”，是当地教育部门根据本地区的公办小学供给以及适龄儿童需求的分布情况，确定该地区公办小学的招生人数与范围。从地理角度上看，该招生范围大多以街道或小区划分，学校与住区通常不会距离过远，故而称为“就近入学”。被划入重点小学招生范围的住房则被称之为“学区房”，基于“学区”划分的稳定性，通常“学区房”的分布也具备一定的稳定性。

从广义角度讲，能够满足家长和孩子对优质教育需求的住房可被称为“学区房”，通常这类住房所在区域会有较丰富的教育资源。从狭义角度讲，“学区房”是指由教育部门或者学校规定的，按照就近免试入学的原则，学校招收指定地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以免试就近入学，这个范围里的物业、房产就叫做“学区房”，而这些学校，主要是重点小学，还包括一部分重点中学。从住房市场角度讲，“学区房”特指重点小学周边的住房。本文中提到的“学区房”特指位于名牌小学学区内，能够对口入学的住房。

2.2 学校质量在住房价格中资本化的实证经验

Tiebout（1956）采用公共品供给模型对基础教育资源与房地产价格关系进行研究，肯定了两者之间的关联。这一结论引发了众多学者对公共品与房地产价格关系的实证研究，依据“用脚投票”理论，Romano（1998）、Sieg（1999）、Lucas（2004）等人发现居民根据自己对公共品（包括基础教育资源）的偏好自主选择居住地区，使得公共品质量和数量上的差异能够被住房价格所体现，并通过影响政府收入的中间机制，激励政府提高公共品的生产效率。Oates（1969）、Herbert（2009）、Yinger（2011）等学者通过对地方公共品提供的一般均衡分析表明：基于居民的异质性偏好，引入住房市场和居民对居住地的选择，会导致居住群分效应的产生；教育存在“同群效应”，同一所学校的学生之间会相互影响，家长更加希望孩子能够进入优质学校，愿意在住房问题上的投入会更多，教育“资本化”现象由此产生，并且加剧了群分效应。因此，居民的自由流动、同群效应和房地产市场的发育程度是决定现实中教育等公共品“资本化”的关键因素。

众多对于学校质量与住房价格关系的研究中，学校质量量度指标的确定成为研究的关键点。Tiebout（1956）、Yinger（1982）、Rothstein（2006）、Seo（2009）等在研究中采用指标大致可以分为三类：投入指标，如花费在每个学生上的支出；产出指标，如考试成绩、学区绩效指数等；综合指标，如增值量、综合绩效指数等。

学校质量对房价影响程度有多大？Davidoff and Leigh（2008）通过对学校量度指标的标准化处理，学校质量的一个标准偏差增量会引起的房价效应1%-14%变化。针对于我国城市公办学校质量“资本化”效应，冯浩和陆铭（2010）利用上海市52个区域的房价与学校分布（中小学）的月度面板数据，给出了区间学校（中小学）数量和质量差异引致的空间住房价格差异，研究结果表明：我国城市教育资源的“资本化”确实存在，房价中的一部分体现出教育的质量。

通过对比国内外资本化程度，一方面，学校质量测度指标选取的不同会引起实证结果的差异。一方面，资本化程度的高低反映了各国教育制度的背景，如英国和澳大利亚的入学边界约束性弱于美国，因此，整体上资本化程度较美国偏低。与美国等国公立学校仅有居住区条件限制不同，我国城市公办小学实行就近入学制度需要同时考虑户籍和居住年限。因此，我国城市小学入学“边界”约束性强于美国。基于此，我们可以初步推论，我国小学质量的资本化程度比美国高，但是中学学校质量的资本化程度会低一些，这都需要进一步的研究给予回答。

3 天津中心城区学区房空间分布现状及外部效应探析

3.1 天津市小学招生政策

3.1.1 本市儿童报名须“三证”齐全

民办和公办小学招生工作都是全市各区县统一安排进行，按照学区划分要求，适龄儿童可以在居住区所属学区的小学报名入学。从报名条件上看，需年满6周岁才可入学，报名时需要“三证”齐全，即户口簿（包括蓝印户口）、房屋居住的有效证件、儿童预防接种证，所有条件均符合方可报名入学。适龄儿童户籍的户主必须是父母或祖父母、外祖父母。对于人户分离的适龄儿童，需由所属区县教育局根据招生实际情况统一调配到户口所在地或实际居住地入学。

3.1.2 外来务工人员子女统筹就近安排进公办校

相对于本市儿童，不具有本市户口或蓝印户口的外来务工人员子女在津入学条件更加复杂，除儿童预防接种证外，须持有暂住证、户籍证明（户口复印件）、务工证明、住（租）房证明等文件，最终由区县教育局统筹就近安排在公办小学就读。定居国外华侨适龄子女来津入学，按照天津市政府侨务办公室、天津市教委有关规定要求办理入学手续。

3.2 天津市中心城区学区及“学区房”分布状况

3.2.1 中心城区不同行政区间的小学学区分布

天津市学区房主要有两类，一类是位于老市区的房子，多建于上世纪八十年代前后，房子较为老旧，比如和平区岳阳道、昆明路附近；一类是大片新建小区，多为近10年前后，户型多样，以大中户型为主。中心城区有11个重点小学片，和平区有4个，南开区有3个，河西区有2个，红桥区1个，河东区1个，河北区没有，重点小学教育资源在这几个区域内分布严重不均衡。和平区的热门学区片为：和平中心小学片、实验小学片、岳阳道小学片、鞍山道小学片。南开区的热门学区片为：南开中心小学片、五马路小学片、中营小学片。河西区的热门学区包括：上海道小学片，师大第二附属小学片。河东区的热门学区仅有河东实验小学片。红桥区的热门学区为红桥实验小学片（见图1）。

3.2.2 中心城区不同行政区间学区房价比较

根据2012年5月的统计数据，市内六区部分学区房价（见表1）。

3.2.3 中心城区不同行政区间“学区房”数量比较

根据2012年5月的统计数据，天津市内六区“学区房”数量数据（见表2）。

3.2.4 同一行政区内不同“学区房”价格比较

基础教育资源对房价的影响相对较大，所以根据各个学校的教育质量的优越度不同，同一行政区内各个“学区房”的房价出现了差异。我们所选取的和平区五所小学周围的环境、商业和交通等因素相差不是很多，都在地铁一号线沿线且处于和平区商业区内，这样我们通过房价的对比不难发现，由于学校质量不同房价也表现出了差异性（见图2）。

3.3 中心城区“学区房”不均衡布局的溢出效应

随着新型城镇化进程的加快与全面改革的深化，从内涵上看，教育公平已由量的公平转向质的公平转变。从外延上看，教育公平由公共资源配置公平向享受资源机会公平转变。基于市场价格机制对教育资源进行配置并不能完全符合教育公平的内涵，“学区房”将教育资源和商品房捆绑在一起，可以提高优质教育资源的利用效率，却未能保证居民享有优质教育机会的公平。“学区房”价格居高不下，严重考验着家庭的经济条件，普通老百姓只能“望楼兴叹”，丧失了选择权力。这种选择机会的不平等导致享用的不平等，造成教育资源分配不公平。

3.3.1 “学区房”空间不均衡强化了教育资源分配不公平

在基础教育资源配置不均衡的前提下，片面强调教育公平的“就近入学”和“禁止择校”政策并不能够实现真正的公平，相反的会通过“学区房”的不均衡布局强化了教育资源配置的不公平。首先，从购房行为角度看，严格按照学区“就近入学”，会强化居民在优质学校学区购房行为，增加了对“学区房”的需求，对于低收入家庭而言则意味着获得优质教育资源的机会更少。其次，“学区房”的价格居高不下是教育资源资本化的结果，本质上则是政府投入的结果，这就使得原来部分作为学校收入，部分作为政府财政收入的择校费变相成为房地产商的收入。另外，通过关系择校的现象屡禁不止，使得该政策未能发挥应有的促进教育公平的作用。最后，取消“转制学校”并动用行政手段来实现区域内学校质量的均等化会降低各地区发展优质教育的积极性，学校质量会趋于中等，从而无法满足一些家庭对于优质教育的需求。根据“用脚投票”理论，人们无法满足对公共品的需求时，会自主搬迁至其他地区，这样会对本地区的人力资本、经济发展起到一个负面影响。教育投入受经济水平所制约，当经济水平受到负面影响时，教育质量相应进一步下降，最终没有能力进行搬迁的家庭再一次受到伤害，形成恶性循环。

3.3.2 “学区房”空间不均衡会导致城市“藩篱”形成

城市“藩篱”的形成体现在两个方面，即教育群分现象和社会分层现象。首先，优质学区具有正的外部性，高收入家庭的土地租金的溢价曲线高于普通百姓，随着优质学区高收入家庭的增多，正外部性越强，学校质量溢出价值越高。相反的，低收入的家庭则只能选择较次的学区享受教育服务。最终，形成以家庭收入为导向的教育群分现象。其次，近年房地产市场的“教育+地产”俨然成了楼市新卖点，不论是在名校旁开发，或是地产开发与优质小学建设联姻，都难免引发过滤效应，形成不同收入群体的空间分割，通过“收入—教育—收入”的循环形成社会的分层。

3.3.3“学区房”不均衡布局影响局部区域的旧城改造

天津市中心城区的优质学区（如和平区几个优质学区）大都是20世纪80年代前后建成的老小区，随着学区房价的高涨，拆迁成本太高，开发商无利可图，或开发风险太大，旧城改造只能变成空中楼阁。

4 推进“学区房”空间均衡布局的政策建议

随着新型城镇化的不断推进，以及房地产市场的逐渐发育，基础教育等公共品对房价的影响逐渐增大。因此，需要充分考虑房地产市场在基础教育资源配置过程中的作用，并且对现行的各类教育均等化政策进行重新评估。

“学区房”空间布局不均衡的最根本原因是教育资源的不均衡分配，教育资源合理配置，才能使基础教育事业均衡发展，从而带动“学区房”空间分布合理。改善“学区房”空间布局不均衡需要从均衡教育资源着手进行分析，相关政策建议包括以下方面。

4.1地方教育筹资方式和支出体制变革

地方教育的筹资机制和支出体制的变革，旨在保证地方的教育投入。一方面，在中央地方分税制的基础上，加强中央对地方财政的监督并制定相应的激励政策，保障地方政府的教育支出。例如，根据各地方经济发展水平，制定最低教育经费指出标准，差额部分可由省级财政负担。另一方面，“学区房”的高房价部分来源于教育资源，即政府的公共投入拉高了房价，那么应当建立相应的回馈机制，征收房产持有税，用地方政府转移支付的方式投入教育，均衡各地教育资源的支出。

4.2学区管理体制创新

造成“学区房”严重分布不均衡的根本原因还是基础教育资源分布不均衡，如果想迅速改善“学区房”空间分布不均衡的现状，必须调整学区，使优秀教育资源合理分布。为了让各学区优质教育资源均衡分配，将部分优质教育资源从原来的区域分出来补给到弱势学区，最终达到每个学区有1－2个重点小学片。在学区管理模式方面，可采用例如教育集团化模式，强校并弱校模式等方式；在学区资源管理方面，搭建教师流动平台，逐步完善教师资源的填补和流动工作，并有意向薄弱学校倾斜。

4.3 合理放松“禁止择校”政策

择校现象的普遍存在，是当前优质教育供求关系矛盾的直接反映，具有一定的合理性和必然性。政府不应当“一刀切”，全面否定择校现象，需要对其进行合理引导。从招生标准角度看，学校在保证所属学区内人群都享有就近入学权利后，就应当考虑招收择校生。从择校费角度看，首先政府应对不同学校进行评级，根据评级结果制定相应的择校费用征收标准。其次，择校费用不应全部交由学校管理，可以使其作为一种财政反馈机制交由地方政府统一支配，通过转移支付手段向弱势学区或学校进行补贴，促进学区间和学校间的均衡发展。

参考文献：

1.冯浩 陆铭.通过买房而择校：教育影响房价的实证证据与政策含义.世界经济. 2010.12

2.江坚.基于学区房现状浅谈教育地产的发展.创新.2010.2

3.Brasington，D.and Haurin，D.Education Outcomes and House Value:A Test of the Value Added Approach.Journal of Regional Scienc.2006.46

4.Davidoff，I.and Leigh，A.How Much Do Public Schools Really Cost？Estimating the Relationship Between House Prices and School Quality. Economic Record.2008.84

5.Epple，D.and Romano，R.E.Competition between Private and Public Schools, Vouchers，and Peer-Group Effects.American Economic Review.1998.88

6.Epple，D.and Sieg，H.Estimating Equilibrium Models of Local Jurisdictions.Journal of Political Economy.1999.107

7.Figlio，D.and Lucas，M.E.What’s in a Grade？School Report Cards and the Housing Market.American Economic Review.2004.94

8.Oates，W.E.The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values：An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis.Journal of Political Economy.1969.77

作者简介：

王振坡，天津城建大学经济与管理学院教授、副院长，经济学博士，美国康奈尔大学和美国内华达大学访问学者,研究领域为城市与区域经济。

梅林，天津城建大学经济与管理学院硕士研究生,主要研究方向为区域经济与城市治理。

王丽艳，天津城建大学教授、所长，研究方向为房地产经济、城市住房。

注：本文为教育部人文社会科学研究规划基金项目(10YJAZH084)，教育部留学回国人员科研启动基金(教外司留〔2011〕508号)，“十二五”天津市高等学校创新团队培养计划——新型城镇化与城市可持续发展。

Study on Spatial Distribution of School District Housing from the View of Educational Capitalization

——a case study in Tianjin’s downtown

Wang Zhenpo，Mei Lin，Wang Liyan

Abstract：Housing prices in school district with good primary school remain high，soar easily and fall difficultly，and all these state that the educational capitalization really exists.The educational policies like entering a school nearest to one’s home and forbidding selecting a school will not certainly lead toward real justice，instead they will aggravate residential differentiation and imparity of education opportunity，and will consolidate the spatial imbalance of housing allocation in school districts. Based on discussing the connotation of school district housing and the empirical experience of primary educational capitalization，combined with spatial distributional characteristics of school district housing，this paper discusses the spillover effects from the spatial imbalance of school district housing.Finally this paper puts forth some countermeasures for improving spatial allocation of school district housing.

Keywords：School district housing，School quality，Educational capitalization，Imbalance distribution

李美婷/责任编辑